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房地產行業開發與管理問題實踐
房地產發展的模型到底是什么?現在還沒有最后確定。過去我們是分配房,后來走到了商品房制度,這兩年是所謂的雙軌制,或者是所謂的三軌制,即保障房、商品房加上少量的集資房。但下一步到底是什么模式?這些還要看明年3、4月份新的政策體系,也可能在經濟下滑的時候出現新的調整政策,關鍵看市場的穩定性。
  第一,前一段時間傳說要取消預售,這也是最嚴厲的一個行政手段。當然暫時不會取消,因為經營環境、經營制度還沒有支撐取消預售的條件,否則將是整個系統的動蕩。
  第二,制度因素還在制約著政策環境調控體系的挑戰性。
  大家知道,有GDP的需要,有賣地的沖動,有企業盈利的需要,有老百姓購買房屋做投資的沖動,還有中國經濟的下滑、穩增長和通脹的問題該怎么解決?
  也就是說,在未來五年中,我們可能還面臨著調控體系、調控政策、制度因素變化的挑戰,誰也逃不開,我們只能去適應。
  2、金融生態環境挑戰
  資金、土地作為大的命脈來講,房地產企業從銀行到資本市場的各種融資途徑都出現了困難,特別是中小企業。通過銀行貸款之外的直接融資比重雖然有所提高,但還是一個很大的挑戰。基本上來講,政策現在沒有怎么松口,下一步會不會松?會有什么樣的金融環境?對每個企業肯定還是一個大的挑戰。
  如果從調整層面來講,發達國家的開發商與投資商實際上是分開的,有長期的養老金等資金支撐,銀行間間接融資的比重可能只有20%多一點,我們正好倒過來了。
  那么我們怎么辦?我們會遇到一個什么樣的金融環境?
  我們需要核心型的基金,這種基金可能區別于機會型基金、投資型基金,是以長期回報為目的的。在未來五年中,房地產企業的預售、貸款、證券、信托、債券、基金、保險資金、租賃等渠道,可能還要打組合牌,私募股權資金也是一種大的方向。
  但不管怎樣,金融生態環境對我們來講仍然是一個很大的挑戰,不要祈求在某一個時間,比如明年3、4月份就會有很大變化。
  3、開發模式挑戰
  房地產行業要走優化升級的必由之路,企業到底采取什么樣的開發模式?這個問題很關鍵。
  中國房地產未來模式的創新可能是企業的核心競爭力,因為城市化率還要再提高,房地產企業要改變視野和立足點,不在于地產,而在于城市;不在于開發,而在于整體運營。傳統地產投資模式無法再支撐新的浪潮,我們必須開展城市綜合運營模式。從戰略層面來講,一是推動大城市圈的新生項目;二是一二級聯動開發方式要堅持;三是要堅持綜合性的發展,引入大量產業服務機制和產業內容;最后一個就是全面整合,包括經濟、商業、民生、社會、人文等。
  4、行業利潤率回歸挑戰
  房地產行業經過了十五年高增長后有所回落,在這種情況下,先前行業中某些不合理的利潤可能要下來了,代表著優勝劣汰的理性市場規律也使得利潤下跌。將來可能有兩類企業具有明顯的優勢,一類是形成規模效應,周轉速度很快的企業;第二類是在土地價值深度挖掘方面有獨特方式的企業。土地成本將成為行業利潤下降的情況下,衡量企業利潤經營業績水平的核心指標之一。
  5、商業地產挑戰
  有些地方已經發生了商業地產的過剩,有些被套牢,在自我淘汰,有些在洗牌。中國的大城市圈,比如京津、長三角、珠三角還是很有前景的。但是在這種挑戰中,要做商業地產,就要先做商業人,先有商業的競爭力。有很多經驗和教訓,如果要做商業地產的話,要把握好,才能應對挑戰。
  6、企業競爭分化挑戰
  房地產行業將來可能出現兩類企業,一類是規模化、標準化、高周轉的大企業;第二類是專注于某一細分市場的領先者,比如商業地產、教育地產、養老地產、旅游地產等等,最后還是要立足現實,應對挑戰。
  7、創新挑戰
  房地產企業按照老套路可能走不動了,這就需要企業家要有企業家的冒險精神。所謂的創新,最核心的是企業商業模式、發展模式創新,當然還包括管理創新、人文創新等等。
  因為還不能很快知道新辦法是什么,新路子是什么,這就要求進行創新,需要企業家有企業家的冒險精神,希望我們以顛覆性游戲改變者的身份來出現。
【房地產行業管理問題】
 
第一,管理一體化。這個問題涉及到企業總部對跨地域項目部門的業務運作和職能管理方式,人力資源管理自然也包含其中。如何合理設計和實施管控,成為企業業務拓展中的一個重要問題。
 第二,人才缺乏。一方面,建筑地產企業普遍經歷了從單體項目公司到多項目、跨區域公司的發展過程;另一方面,很多建筑企業沿產業鏈進行縱向、橫向一體化拓展,像中鐵建、中建,都從建設施工向房地產方向發展,再如中鐵工程局,原來主要做鐵路工程,但近年來逐漸轉向城市輕軌,甚至向公路建設方面發展。 這些企業在多元化發展過程中,本身的人才不適應新的業務結構,人才缺乏現象非常突出,比如房地產更強調資源整合,這與施工企業對人的要求存在較大差異。
 第三,文化融合,這與人才缺乏有一定關聯性。人員規模擴大,要么從內部挖掘,要么靠外部引進,很多企業一開始會側重內部,但后來往往發現只從內部挖掘不行,開始加強外部引進,像大連萬達就是如此。
第四,信息化。信息化解決了一個核心問題,就是信息溝通與反饋,建筑地產行業管理的最大特點就是項目部制,地域分散、單位分散、工期各不相同。這樣各項目單位的組織結構、工資制度、用人方式就可能存在差異;但它們又具有共性,即項目生命周期相同,都是從籌備到最后撤銷的過程。 需要補充的是,用工管理是建筑地產企業人力資源管理中的突出問題。

 
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